編者按：2012年對于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)注定是極不平凡的一年，眾房企開(kāi)始圍剿商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)。在此時(shí)間節點(diǎn)上，中購聯(lián)深度剖析了2013年商業(yè)地產(chǎn)最新風(fēng)向和趨勢，看看在今年商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)究竟應該關(guān)注什么，同時(shí)對未來(lái)做些許預測，希望能夠幫助企業(yè)在新一輪周期的起點(diǎn)上，率先抓住未來(lái)行業(yè)發(fā)展的機遇。
　　
　　1關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)規則和發(fā)展機制的建立
　　
　　中國商業(yè)房地產(chǎn)火熱發(fā)展持續十年時(shí)間，但依然缺乏基本的行業(yè)規則和專(zhuān)業(yè)的發(fā)展機制。例如商業(yè)設施規劃與城市規劃在協(xié)同上的嚴重缺失，專(zhuān)業(yè)融資平臺尚不健全，重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性收益而忽視商業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益，延續粗獷式規模擴張的增長(cháng)方式，以致存量商業(yè)房地產(chǎn)和增量商業(yè)房地產(chǎn)都將面對巨大的招商、生存和發(fā)展壓力，急須行業(yè)規則和發(fā)展機制的建立和完善。
　　
　　2強調開(kāi)發(fā)規模與強調商業(yè)品質(zhì)兩條不同路線(xiàn)的企業(yè)將展開(kāi)博弈并出現一定分化
　　
　　中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)在項目平均品質(zhì)和運營(yíng)能力方面存在較大差距，項目發(fā)展水平參差不齊，產(chǎn)品結構的不合理造成商業(yè)項目難以充分滿(mǎn)足市場(chǎng)真正需求，進(jìn)而導致開(kāi)發(fā)商招商難和零售商選址難在矛盾中并存。強調開(kāi)發(fā)規模與強調商業(yè)品質(zhì)兩條路線(xiàn)的選擇和博弈，將使中國商業(yè)房地產(chǎn)商出現一定程度的分化。
　　
　　3關(guān)注租售結合模式推動(dòng)下的綜合體開(kāi)發(fā)熱潮
　　
　　中國商業(yè)房地產(chǎn)融資渠道的狹窄直接導致了整個(gè)市場(chǎng)的不規范性，也使專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)房地產(chǎn)項目運作面臨嚴峻挑戰。具有中國特色的商業(yè)房地產(chǎn)租售結合模式將繼續主導和橫行市場(chǎng)，而圍繞租售結合的產(chǎn)品創(chuàng )新、規劃創(chuàng )新、管理創(chuàng )新將更受關(guān)注，具有購物中心和商業(yè)街區功能的綜合體乃至更大范圍的片區綜合開(kāi)發(fā)計劃將成為租售結合模式下中國商業(yè)房地產(chǎn)的重要表現形態(tài)。
　　
　　4關(guān)注城市商業(yè)競爭格局的演變和升級
　　
　　城市商業(yè)的競爭已經(jīng)從2005年之前百貨與百貨的競爭過(guò)渡到2010年購物中心與百貨之間的競爭，而2013年開(kāi)始同城購物中心之間的激烈較量將全面展開(kāi)。較后入市的購物中心正在對老牌購物中心發(fā)起沖擊，并對老牌購物中心在創(chuàng )新期的發(fā)展提出嚴峻挑戰。中國2012年新開(kāi)業(yè)購物中心的表現可圈可點(diǎn)，眾多項目創(chuàng )造超出過(guò)往年份購物中心開(kāi)業(yè)首年業(yè)績(jì)的優(yōu)異表現，并榮登2012中購聯(lián)中國購物中心星秀榜。
　　
　　5關(guān)注購物中心零售渠道快速發(fā)展推動(dòng)下的零售細分市場(chǎng)以及新型專(zhuān)業(yè)品牌的不斷崛起
　　
　　購物中心作為新興的商業(yè)形態(tài)和被眾多商業(yè)服務(wù)業(yè)品牌關(guān)注的零售渠道，正在改變連鎖零售商的同業(yè)競爭地位，快時(shí)尚、餐飲、電影院以及兒童品牌借助購物中心零售渠道的快速崛起和快速發(fā)展，與購物中心結成了緊密的渠道伙伴關(guān)系。
　　
　　購物中心的定位方向、招商方向以及品牌組合方向即將進(jìn)入到細分化和主題化階段，眾多商業(yè)業(yè)種和零售品牌有望在此推動(dòng)下加大創(chuàng )新力度，逐步確立市場(chǎng)細分路線(xiàn)，從而催生包括集合店在內的新型專(zhuān)業(yè)品牌的不斷崛起。
　　
　　6關(guān)注順應消費特點(diǎn)變化的折扣店和奧特萊斯發(fā)展
　　
　　中國消費特點(diǎn)正在出現明顯變化，消費者在追求品牌、品質(zhì)的同時(shí)，追求更低的價(jià)格和更佳的服務(wù)，有力推動(dòng)著(zhù)折扣店和奧特萊斯在中國的進(jìn)一步發(fā)展。
　　
　　7關(guān)注中國商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核心驅動(dòng)力的轉變
　　
　　經(jīng)濟增速的減緩直接影響到零售商的業(yè)績(jì)表現（經(jīng)營(yíng)利潤和開(kāi)店節奏）。中國商業(yè)房地產(chǎn)持續十年的核心驅動(dòng)力將從城鎮化轉向消費力，造成商業(yè)房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)的回歸。受此影響并加之三四線(xiàn)城市存量購物中心市場(chǎng)表現的巨大差異，商業(yè)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)有望向一二線(xiàn)城市的新興城區轉移，其核心驅動(dòng)力在于這些城市具有較為旺盛的消費能力。
　　
　　8關(guān)注電商發(fā)展對購物中心等實(shí)體商業(yè)優(yōu)化和改良的影響
　　
　　電商在2012年的火熱發(fā)展，不僅活躍了消費市場(chǎng)，也直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資心態(tài)，為商業(yè)房地產(chǎn)投資熱潮間接起到降溫作用。面對電商壓力，包括購物中心在內的眾多實(shí)體商業(yè)向體驗式商業(yè)的轉型變?yōu)榫o迫的現實(shí)，在消費者還不會(huì )輕易為體驗式商業(yè)埋單的背景下，對尚處概念化的體驗式商業(yè)模式提出現實(shí)要求，有利于實(shí)體商業(yè)盈利模式的優(yōu)化和改良，促進(jìn)實(shí)體商業(yè)體驗化愿景的深化和落地。
　　
　　9關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到商業(yè)運營(yíng)再到資產(chǎn)管理的跨越
　　
　　發(fā)展模式的多樣化和專(zhuān)業(yè)水平的差異化決定了中國商業(yè)房地產(chǎn)商處于不同的發(fā)展階段和發(fā)展狀態(tài)，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思維轉變?yōu)樯虡I(yè)運營(yíng)主導思維推動(dòng)了商業(yè)項目品質(zhì)的逐步提升；而從商業(yè)運營(yíng)上升到資產(chǎn)管理的高度更將使商業(yè)房地產(chǎn)的金融屬性和金融功能得到全面體現，促進(jìn)中國優(yōu)秀商業(yè)資產(chǎn)管理公司誕生和涌現。
　　
　　10關(guān)注社區型購物中心的飛躍式發(fā)展
　　
　　出于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商戰略性布局和城市商業(yè)多中心發(fā)展的現實(shí)需要，中國購物中心經(jīng)歷了起步階段的超區域和都市中心區購物中心的迅速成長(cháng)；在成長(cháng)階段，隨著(zhù)城市商業(yè)副中心規劃的逐步推行，區域型購物中心得到穩步增長(cháng)；在發(fā)展階段城市商業(yè)布局日趨完善和競爭格局雙重因素的影響和推動(dòng)下，社區型購物中心將被更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所關(guān)注。特別需要關(guān)注的是，城市交通設施的改善以及生活區的外擴將促使生活性社區型購物中心迅速崛起和飛躍式發(fā)展；而城市更新和城市改造計劃的推出，有望使商務(wù)性社區型購物中心成為城市商務(wù)區重要的商業(yè)服務(wù)業(yè)配套設施。